Problemy praktyczne w wykonaniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomości

Pośrednicy odgrywają ważną część w obrocie nieruchomościami i znacząco wpływają na rozwój tego rynku. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami uregulowana jest w art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to umowa wzajemna i konsensualna, przy czym zobowiązanie pośrednika do dokonywania czynności nie jest tożsame z obowiązkiem doprowadzenia do zawarcia umowy. Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, która w swej istocie jest umową starannego działania, jednakże strony w ramach autonomii swojego działania mogą przekształcić ją w umowę rezultatu. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie i doktrynie stanowiskiem, umowa pośrednictwa najbardziej zbliżona jest do uregulowanej w Kodeksie Cywilnym (dalej jako: k.c.) umowy agencyjnej. 

Z punktu widzenia pośrednika, istnieją pewne zagrożenia w zakresie umowy pośrednictwa nie tylko ze strony organów władzy publicznej, ale przede wszystkim ze strony klienta. Aby zabezpieczyć interesy swoje i biura nieruchomości oraz uniknąć egzekwowania należności przed Sądem, należy pamiętać o kilku podstawowych kwestiach, o których szerzej poniżej. 

Czy mogę zawrzeć z klientem umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie ustnej? Czy umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościami może być ustna? Czy możliwa jest ustna zmiana umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości?

Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli umowa pośrednictwa zostanie zawarta np. w formie ustnej lub w formie e-maila, będzie ona nieważna ze względu na niezachowanie przewidzianej dla tej umowy formy. Pamiętać również należy, że z uwagi na treść art. 77 § 1 k.c., każde uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. A zatem, aby skutecznie zmienić lub uzupełnić zawartą umowę pośrednictwa, należy tego dokonać w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności – nie jest możliwa zmiana umowy w formie ustnej.

Czy dla ważności umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymagana jest zgoda współwłaściciela? Czy wszyscy współwłaściciele muszą być stroną umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości? Co jeżeli tylko jeden współwłaściciel podpisze umowę z pośrednikiem?

W przypadku istnienia między współwłaścicielami wspólności majątkowej małżeńskiej, wymagana jest zgoda współmałżonka na zawarcie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Może to nastąpić przed lub przy jej zawieraniu, może mieć charakter następczy, a nawet może być udzielona w sposób dorozumiany. W sytuacji, gdy istnieje współwłasność w częściach ułamkowych, nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli, albowiem umowa ta nie przekracza czynności zwykłego zarządu nieruchomością, jak również nie przenosi własności nieruchomości. Co jednak istotne, przy współwłasności w częściach ułamkowych, nie można w imieniu pozostałych współwłaścicieli zbyć przysługujących im udziałów – w przypadku zatem, gdy zamiarem właścicieli jest zbycie całej nieruchomości, najlepszym rozwiązaniem jest podpisanie przez wszystkich umowy z pośrednikiem.

Czy mogę domagać się od klienta kary umownej za zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości z moim pominięciem? Kiedy należy się kara umowna za sprzedaż nieruchomości z pominięciem pośrednika?

Samo skojarzenie stron transakcji uprawnia pośrednika do żądania zapłaty kwoty tytułem wynagrodzenia wskazanej w umowie, bowiem decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia umowy przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku działań pośrednika doszło do zawarcia takiej umowy. Kara umowna stanowi substytut odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a należna jest wyłącznie wtedy, kiedy została przewidziana w zawartej między stronami umowie. Jeżeli więc właściciel nieruchomości zobowiązał się do niezawierania umów zbycia nieruchomości z klientem wskazanym przez pośrednika z jego pominięciem, a mimo to to uczynił,  a umowa przewiduje w takiej sytuacji karę umowną, pośrednik może domagać się kary umownej za takie postępowanie. Kara umowna stanowi mechanizm ochronny dla pośrednika, dzięki któremu zabezpiecza swoje interesy na wypadek nierzetelnego postępowania drugiej strony umowy.

Kiedy klient może wypowiedzieć umowę pośrednictwa? Czy klient może wypowiedzieć umowę z pośrednikiem?

Wypowiedzenie umowy jest oświadczeniem woli złożonym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga akceptacji drugiej strony. Stosując odpowiednio przepisy dotyczące umowy agencyjnej, wskazać należy, że umowa pośrednictwa, chociażby była zawarta na czas oznaczony, może być wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu niewykonania obowiązków przez jedną ze stron w całości lub w znacznej części, a także w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności. Jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, nawet w umowach opartych na wzajemnym zaufaniu strony mogą wyłączyć lub ograniczyć dopuszczalność ich wypowiedzenia bez ważnych powodów, m.in. poprzez ustalenie kary umownej na wypadek skorzystania przez klienta z tego uprawnienia.

W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości odnośnie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.